房地产行业对支持中国的经济增长起着举足轻重的作用。2008年,房地产行业的投资对GDP的贡献达到13%;它的发展还能带动一大批其他行业,从上游的钢材、水泥到下游的家电、　家具和室内装修等。由于全球金融危机的影响,2008年中国第四季度的GDP增长下降到6.8%。　在2009年主要世界经济体持续衰退(从而减少进口),而国内消费对GDP的贡献不可能在短期内迅速提高的情况下,如何驱动投资这第三驾马车,特别是房地产行业的投资,成为2009年中国保证经济平稳较快增长的头号课题之一。

　　宏观经济(GDP)的稳健增长给居民和发展商提供了一个宽松的环境;在此环境下,居民根据他们储蓄、收入和财富的状况,以及他们所需付出的购房成本,包括首付、按揭和税款等,作出相应的购买商品房的决定;发展商在售出商品房后,　根据他们资金量的状况,包括销售额、银行贷款和自有资金,以及他们的投资成本,如土地成本和银行贷款的利息,作出进一步投资的决定,去获得土地和建造新的商品房。发展商的投资会对GDP的持续增长作出贡献,GDP的持续增长会为居民提供良好的收入和财富前景,从而支持他们的购房行为。这样,便形成房地产行业和经济发展的良性循环的三角驱动关系。

　　但是这样的良性循环关系是个理想的状况。中国房地产业在过去两年的实际情况是,房价提升过快,超出一般居民的购买能力;开发商赢取高额利润,过度投资;宏观经济的发展也过快过热——2007年中国的GDP增长达到13%。中央政府因此采取了一系列调控房地产行业的措施,以求遏制其过快增长。在此政策环境下,从2008年上半年开始,商品房住宅销售面积持续下降,1至11月同比下降19%。2008年下半年房地产开发的投资增量开始下降,待售房屋的存量在一年以上。

　　如果没有美国金融危机的爆发和蔓延,房地产行业的“冷却”对当时过热的宏观经济形势本应是一个利好。但随着美国金融危机的迅速扩散,中国宏观经济和房地产行业的三角驱动关系逐渐进入一个恶性循环的轨道:基于中国经济增长的放缓(和股市的崩盘),居民对其未来收入和财富的前景持谨慎的态度,面对总体来说仍然居高不下的房价,购房意愿下滑;开发商的资金状况在没有成交量的支持下逐步恶化,再加上对经济发展的不确定预期,他们的投资增量开始下降;而投资的减少使对受到出口迅速下滑打击的国家经济更加困难;　这又会继续对居民的购房决定产生负面影响。

　　如何才能走出这个恶性循环呢?在正常情况下,也就是没有美国金融危机的影响时,市场的力量——所谓无形的手——会使房价逐渐回落到一个合理的均衡点,居民从而开始认可并增加成交量;　成交量的增加会提高发展商的投资信心并增加他们的投资;投资的增加会进而促进宏观经济的增长。这样,恶性循环的三角形便可逐渐转化为良性循环的三角形。这个调整的过程根据历史的经验可能会持续比较长,大约要3到5年的时间。　

　　而目前,由于美国金融危机的空前影响,中国和全世界其他国家一样处于一个非常时期,市场的调节力量远远不够并且所需时间太长。虽然中国政府4万亿人民币的刺激措施（7%用于保障性住房）会对国家经济有至关重要的提振作用,相应的民间投资也不可或缺。在1997~1998亚洲金融风暴期间,中国政府对基础设施的财政投资非常好地撬动了民间投资,使房地产投资的增量对GDP增量的贡献从1997年的0达到2002年的1.2%。但是,如前所述,目前中国房地产行业正进入调整时期。如何才能尽快实现房地产行业的良性循环,促进发展商的投资和居民的买房行为呢？

　　这个问题涉及的范围很广泛,包括很多体制方面的问题,比如地方政府土地财政的问题（影响到购地成本）、资本市场的问题（涉及到财富效应）、收入分配的问题（关系到居民的购买力）等等。但是在目前种种体制问题不能在短期内得到解决的情况下,　能不能依靠房地产行业与宏观经济的利益驱动关系,使其在中央政府政策的帮助下,走出自己的良性循环呢？本文就此提出四点建议:

　　首先,要澄清一个理念。在当前的诸多讨论中,发展商和居民常常被当作对立的利益集团来对待,有一个你强我弱或你少赚我就多拿的博弈关系。如果从房地产行业所处的大的宏观经济背景来看,开发商和居民的利益从本质上是一个相互驱动的关系:居民的购房投资促进开发商的投资和经济增长,而开发商的投资在促进经济增长的同时又帮助居民提高购买能力。也就是说,在经济发展的链条上,开发商和居民相互推动,相互依赖,缺一不可。同时,开发商和居民的利益又和经济发展息息相关,没有人会在经济衰退中受益。　

　　第二,中央政府应进一步加大刺激政策的力度。在2008年最后的几个月里,中央政府出台的一系列如降息和减税的政策良好地刺激了居民的购买意愿,使得11月和12月的成交量都出现了环比上升情况。然而,在目前如此严重的全球金融危机的背景下,　对2009年房地产行业的预期不能因2008年底的市场行情而持乐观态度。有效的救市政策,是迅速地、强有力地放松政策,没有时间也没有余地等待和观察。可供选择的进一步放松的政策见上表,其中有些政策已在一些城市付诸实施,可以在全国推广开来。

　　第三,降价比降息更重要。美国、欧洲、日本的经济已进入严重衰退,中国经济增长也在迅速下滑。高额利润的时代已经结束。以万科为首的开发商通过合理降价以及把大户型改为小户型来推动销售的策略是明智的选择,并且得到了消费者积极的反应。广州2008年房价下降15.1%,其成交量逆市上升24.7%。对于消费者来说,降价比降息更重要。降价同时降低了首付和月供,并且是不可逆转的。

　　第四,地方政府应承担更多的服务职能,比如收集、整理、分析当地房地产市场信息的职能,　并通过当地媒体及时、准确地予以发布。这样可以帮助居民根据自己的购买能力来尽快作出相应的决定。比如,在目前房价和宽松的环境下,居民购买一套90平方米的商品房的首付和月供是多少。而更为重要的信息是,与2007年相比,他们的首付和月供下降了多少。这些和其他类似的信息可以进一步细化,由此促进市场活跃,并帮助那些有购买意愿和能力的居民减少为研究市场所付出的时间成本。

　　综上所述,要实现房地产行业的良性循环,促进经济增长,需要政府、开发商和居民的共同参与。大家的利益是互相牵连的。所幸的是,在中国,政府的政策还有放宽的余地,很多开发商还有降价的利润空间,居民的购房需求还毋庸置疑地依然强劲。

　　(作者为世界银行高级经济专家。本文仅代表作者本人观点)

　　进一步刺激商品房销售的候选政策

　　资料来源:本报整理

　　1．　降息,　降税

　　2．　购房退税

　　3．　取消二套房贷限制

　　4．　取消对境外购房人的购房限制

　　5．　放松对非普通住宅的房贷政策

　　6．　容许开发商购地延期付款